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未接道物件とは?判断するポイントと売却方法についても解説!

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未接道物件とは?判断するポイントと売却方法についても解説!

未接道物件とは!?判断するポイントと売却方法についても解説!

不動産のなかには売りたくても売りにくい物件があり、未接道物件もそのうちの1つです。
そのままでは建て替えや増築ができないことが買い手のつかない原因ですが、どうしても売却できないのでしょうか。
そこで今回は、未接道物件とはどのような物件か、売却できるのかどうかとその方法についても解説するので、ぜひ参考にしてください。

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売却するのは難しい!?未接道物件とは?

未接道物件とは建築基準法上の道路に接しておらず、接道義務を果たしていない物件のことですが、それを判断するポイントは4つあります。
1つ目は敷地が接している道路の幅であり、幅が4m以上ある道路に接していない物件は未接道物件です。
2つ目は道路に接している敷地の間口の幅で、これが2m以上ないと接道義務を果たしているとはいえません。
そして、3つ目は道路から家までの通路に幅が2m未満の部分が存在する旗竿地であり、これも未接道物件であると判断されます。
さらに4つ目に挙げられるのは、敷地の周囲がすべて道路に接していないいわゆる袋地です。

未接道物件は売却できるの?

接道義務を果たしていなくとも物件の売却自体はできるのですが、建築基準法に違反しているため、新しい建物に建て替えられません。
そうなると、買主に残された手段はそのままその建物を使い続けるか、もしくはリフォームだけです。
また、再建築不可であることから担保価値が低く、ほとんどのケースで買主は住宅ローンを借りられません。
住宅ローンを借りずに不動産を購入できる買主は、そう簡単には見つからないでしょう。
以上の理由から売却は難しく、売れたとしても売却価格は相場価格の5割から7割ほどまで下がってしまうのが現実です。
なお、すべての面が道路に面していない物件だと、相場の5割以下になってしまうこともあります。

未接道物件を売却する方法は?

未接道物件の建物でもリフォームをおこなう分には問題ないので、リフォームして賃貸物件として売り出すという方法があります。
リフォームして魅力のある建物にしておけば、入居希望者や賃貸に出して収益を上げたい買主が現れるでしょう。
そして、建築基準法の接道義務を果たした物件にしてから売却するという方法も考えられます。
隣地を購入して道路に接した土地にしたり、または隣地のオーナーへの売却を検討したりしても良いでしょう。
いずれにせよ、隣地と一緒にして道路に接している物件にすれば再建築が可能になり、ずっと売れやすくなるはずです。
隣地のオーナーの意向に左右される部分が大きいのは否めませんが、打診してみる価値は十分にあります。

まとめ

未接道物件とは道路に接していない物件のことで、建物の再建築ができません。
そのため買い手がつきにくく、売れても相場の5割から7割ほど、5割以下の売却価格となることもあります。
リフォームをおこなったり隣地と一緒にして接道義務を果たすようにしたりすると、売れる可能性が高くなるでしょう。
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