住宅ローンの返済が難しく、不動産売却を検討している方、リースバックして不動産を買い戻す方法をご存じですか。
不動産をいったん売却して将来に買い戻し、住み続けながらまとまったお金を手に入れて返済に充てられます。
この記事ではリースバック後の買戻しの仕組みと価格の基準、注意点を解説しています。
住宅ローンの返済に困っている方はぜひ参考にしてください。
リースバックした不動産の買戻しの仕組み
リースバックとは不動産を売却したあと、賃貸物件として住みますが、追加契約を結べばその不動産を買い戻せます。
売買契約と賃貸借契約を同時におこない、売買契約に買戻し特約を付帯する、もしくは2つの契約とは別に売買予約契約を結ぶ仕組みです。
買戻し特約とは新たに売買契約を結ぶ必要がなく、買戻し代金を支払えば不動産が取り戻せるもので、民法第579条に定められています。
売買契約から10年間など、期間が定められるため注意が必要です。
一方で売買予約契約は、買主と売主の間で条件を自由に定められ、新たに売買契約を結ぶ必要があります。
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リースバック後の買戻し価格の基準
買戻し価格の基準は売却時の金額の1.1〜1.3倍です。
購入金額に売却・買戻し時の諸費用分が上乗せされるため、売却価格より高くなります。
後から金額を上げられてしまうなどといったことのないよう、リースバック契約時に決めておきましょう。
また賃貸借契約の家賃は、一般的に売却価格を基に計算される仕組みとなっており、高ければ家賃が高くなります。
リースバック契約時に決める売却金額や買戻し金額は後から変更ができないため、相場の変動リスクや家賃を考慮して決めましょう。
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リースバック後に買戻しをするための注意点
1つ目の注意点は契約書で定めた条件を守ることです。
買戻し時には、契約書で定めた条件をすべて満たしている必要があります。
例として3か月以上家賃を滞納してしまった場合、賃貸借契約違反となり、退去を余儀なくされて買い戻せなくなるため注意が必要です。
2つ目の注意点は、定期借家契約ではなく、普通借家契約で賃貸借契約を結ぶことです。
万が一第三者に不動産が売られてしまった場合でも、普通借家契約の契約内容は引き継がれます。
しかしオーナーチェンジすると、契約更新の際に家賃の値上げを要求されるケースもあるので注意が必要です。
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まとめ
住宅ローンの返済が困難な場合、リースバックで不動産をいったん売却し住み続け、将来に買い戻せば再度不動産を所有できます。
買戻し時にトラブルが起こらないよう、賃貸借契約は普通借家契約を結び、契約時に買戻し価格を決めて条件違反がないよう注意しましょう。
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